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Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all’Irpef ), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (ICI) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi - come la donazione o la compravendita - o attraverso la successione ereditaria, nonché l’usucapione.

Soffermandoci sull’ICI (imposta comunale sugli immobili) si evidenzia che dal 2008 è prevista l’esenzione dal pagamento dell’ICI per le unità immobiliari adibite ad abitazioni principali e per quelle ad esse assimilate dal Comune con regolamento o delibera in vigore alla data del 29 maggio 2008.

Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, vi risiede, intendendo per residenza, salvo prova contraria, la residenza anagrafica.

L’imposta non è dovuta:
• per la casa dove il contribuente dimora abitualmente (sono escluse le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• per le pertinenze dell’abitazione principale (come individuate dal regolamento comunale);
• per gli immobili che il Comune ha assimilato con regolamento o delibera all’abitazione principale.

Tra questi ultimi, come precisato nella risoluzione n. 1/DF (Dipartimento delle Finanze) del 4 marzo 2009, rientrano, sempre se il Comune lo abbia previsto nel proprio regolamento o delibera:
• l’immobile dato in uso gratuito a familiari;
• i fabbricati posseduti da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero.

Poiché la disciplina dettata dai Comuni non è uniforme in tutto il territorio nazionale, per assicurarsi che l’immobile posseduto sia esente da imposta, occorre chiedere le necessarie informazioni al Comune sul cui territorio si trova l’immobile.

Una volta accertato che per un determinato immobile si è tenuti al pagamento dell’imposta comunale, occorrerà osservare le consuete regole che, di seguito, si riassumono.

Chi paga l'imposta
L’imposta deve essere pagata:
• da chi ha la proprietà (o altro diritto reale di godimento) di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli;
• dal locatario, per gli immobili concessi in locazione finanziaria (l’imposta è dovuta a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto);
• dai concessionari, per le aree demaniali.

Se l’immobile è posseduto da più proprietari, l’imposta deve essere ripartita proporzionalmente tra loro in base alle quote di proprietà, e versata separatamente (ad esempio, per una casa cointestata a marito e moglie, entrambi devono versare l’ICI ma separatamente).

In caso di usufrutto, l’imposta è dovuta da chi gode di tale diritto e mai dal nudo proprietario. Se l’immobile è in multiproprietà, l’ICI deve essere invece pagata dall’amministratore del condominio o della comunione.

Il calcolo dell'imposta
L’imposta si determina applicando alla base imponibile l’aliquota stabilita dal Comune ove è ubicato l’immobile (compresa, normalmente, tra il 4 e il 7 per mille). Generalmente, per l’abitazione principale, per la quale è dovuta ancora l’imposta (ad esempio per l’immobile classificato nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9) è fissata un’aliquota ridotta.

I Comuni possono fissare aliquote diverse in relazione al tipo di immobile e prevedere aliquote agevolate, anche inferiori al 4 per mille.

L’imposta deve essere calcolata sulla base dei mesi di possesso nel corso dell’anno (il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni è calcolato per intero).

Per conoscere le aliquote i contribuenti possono rivolgersi direttamente agli uffici comunali o consultare il sito internet del Dipartimento delle Finanze (www.finanze.gov.it), sezione “Fiscalità locale”.

Detrazioni e riduzioni
Per l’abitazione principale (nei casi in cui è ancora tassata) viene concessa una detrazione di 103,29 euro, rapportata ai mesi nei quali l’immobile è stato utilizzato come dimora abituale.

Se l’immobile costituisce contemporaneamente abitazione principale di più persone tenute al pagamento dell’ICI, la detrazione va suddivisa tra loro in parti uguali (e non in base alla percentuale di possesso).

I Comuni possono elevare la detrazione per l’abitazione principale fino ad abbattere totalmente l’imposta dovuta per questa abitazione.

L’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale si applica anche alle pertinenze, indipendentemente dal fatto che il Comune impositore abbia o meno deliberato l’estensione della riduzione dell’aliquota anche alle pertinenze medesime.

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, l’imposta è ridotta al 50%.

Per i terreni agricoli, nella determinazione dell’imposta dovuta, i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli a titolo principale possono usufruire delle agevolazioni previste dal Decreto Legislativo n. 504/1992 (art. 9). Ai fini delle suddette agevolazioni per coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale si intendono le persone fisiche iscritte negli appositi elenchi comunali previsti dalla Legge 9 gennaio 1963, n. 9 (art. 11) e soggette al corrispondente obbligo dell’assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia.